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【南水北调通水五年】

从住宅物业到商业物业♂∟,乃至城市群◇♂♂,万科在物业服务的赛道上π,不断拓展业务边际∵☆☆。

目前◇?,物业服务的竞争格局初定⊙◇⌒,几大巨头雏形已现﹡?〇,万科物业之外⌒⊿∟,像花样年彩生活平台、碧桂园服务、保利物业、招商物业等等都在虎视眈眈♀。

作为国家队的央企物业龙头◇π□,保利物业不仅有母公司保利地产的优势?◇,来自第三方开发商的在管面积占比也持续增加┊〇,今年8月又向港交所提交IPO申请∴♀,提出“大物业”概念▽♂,谋求扩大业务类型的野心已经很明显♂〇♂。

合资公司将由双方股东注入资产包构成♂∴,业务聚焦商业物业与设施管理〇♂,使用“万科物业”和“戴德梁行”两个品牌□┊,明年还可能成立新品牌∟⊙〇。朱保全介绍◇∴,资产包是双方原来服务的客户☆┊,以商业客户为主♀?,不包括国企和政府π▽。

早在2015年∵,万科在商企物业服务领域的步伐就迈开了♂?△,现在互联网BAT三巨头、京东、中国移动、中国联通等体量巨大的企业都是它的客户∴〇。

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如自去年8月上市以来☆♀,碧桂园服务就一直在扩张规模﹡,聚焦城市服务⊙∴,并购动作频繁〇┊,将北京盛世、成都嘉祥、成都清华逸家、南昌市洁佳、上海睿靖实业收入囊中♂,还斥资买入中国恒大旗下嘉凯城物业100%股权π⊿。

上市融资成为竞争的一部分△↑。碧桂园服务、中海物业、招商善达、绿城服务、佳兆业物业、彩生活等〇▽,都已上市〇,扩宽了融资渠道⊿↑⊙,用更强的资金储备并购其他中小物业公司♂⊿﹡。

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其中之一是物业服务∟。自去年7月入股戴德梁行后〇▽┊,12月12日☆,万科在物业竞争领域又投下一枚炸弹△﹡∴。

对于深耕住宅的万科物业而言□⊙∴,商业物业管理并不是优势☆。“即使‘万物商企’发展得很好〇〇,万科物业的品牌形象还是住宅π⌒。”朱保全说☆♂,五大行一直占据服务商企的高点△,如果合作↑∵,一直深耕住宅的万科物业可以获得品牌协同效应⊙,带来更多优质客户和项目资源π□。

相比其他同行⊙┊↑,万科物业的经营质量更为突出⊿♀┊,预计今年收入过百亿∵﹡,是唯一营收百亿的物业公司↑。

中国开发商的住宅开发在2019年达到巅峰∴♀♂,其他存量领域的竞争也进入白热化△。

物业巨头隐现地产存量竞争时代∴□,不管是龙头房企还是中小房企π△∟,物业服务都已剥离成为独立业务∴⌒,行业整体也早已进入了兼并整合的阶段▽♂。

万科物业与戴德梁行再度联手〇∟,双方将出资成立一家合资公司⊙☆,专注在中国市场开展商业物业及设施管理服务π♀,目标是打造资产管理龙头∵。

随着马太效应显现﹡π,物业领域集中度进一步提高⊿,万科物业和戴德梁行的深度合作⊿,更加深了这一进程〇△。

在房地产调控政策缩紧、市场增量转存量的大背景下∴△,物业领域正在成为房企们切换的重点赛道之一◇⊙⊿,新战场烽烟遍地┊。

值得一提的是▽☆♀,朱保全认为◇,商业物业规模不再以平方米算∵,而是按合同和客户计算↑♀∟,他说:“历史上在国内◇﹡,大家看物业管理♀,更多是站在自己的视角来看∴,我有多少平方米♀〇,有多少项目π。但是站在国际视角﹡,更多是看服务了多少客户π﹡⌒,包括客户有多少楼?♂∟。”

在业务类型上♂☆,每一家企业都在谋求从住宅业务拓展到商企业务┊∵,从社区延伸到城市服务⊙∟﹡,波及城市群与都市圈?。

之后◇?,双方高层先后在香港和芝加哥会面♂∴,直到2019年8月达成共识∵,于是有了此次成立资产服务公司的合作∵⊿。

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反观戴德梁行⌒,他们一直在这个领域里深耕┊。

在竞争对手上市与并购潮面前┊﹡,万科物业此时与戴德梁行联手♀▽,显然也有所考量┊。

据朱保全透露↑⊿,万科物业希望接下来两个业态的占比能够达到1:1☆♂∴。

新公司管理层来自双方团队□,原戴德梁行大中华区资产服务部主管叶世源担任CEO□〇□,原万科物业政企商业服务事业部管理合伙人莫凡担任CFO∟♀□。股权方面〇,据朱保全透露◇π,万科物业处于控股地位◇◇﹡。

作为五大行之一的戴德梁行□↑∟,虽然进入中国市场很早?△◇,也有高端国际品牌的优势♂,但随着中国本土物业龙头不断扩张∴∵,戴德梁行也要考虑在中国区业务增值的破局方式♀♂↑。朱保全说:“主要在中国客户的深度挖掘♂∴,历史上他们做了更多的外资客户、香港客户π,但是今天┊,中资客户发展的速度可能要更快一些┊。”

这次合作可以追溯到去年♀∴。2018年7月▽,万科物业以IPO定价的方式π,购买戴德梁行4.9%的股权♂♀⊿,一个月后∴⌒〇,戴德梁行在美国纽交所成功上市〇,万科物业即成为其第四大战略股东▽。

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今年4月﹡∟∵,有强大资金背景的招商蛇口收购中航善达22.35%股权□□,紧接着招商物业便向中航善达转让100%股权↑△。

打造资产管理航母“这个合作更多是merge(融会、合并〇◇,编者注)◇π∵,看董事会的席位基本能看出来〇∵▽。”万科集团合伙人、物业集团首席执行官朱保全说▽π⊙。

2019年半年报数据显示〇⌒∵,上半年万科物业实现营收52.8亿元﹡▽☆,同比增长27.1%♀◇〇。新增项目签约饱和收入21.64亿元☆?☆,同比增长113.8%♀,其中⊿﹡〇,住宅业务服务占13.33亿元□,同比增长84%♀♀,商业物业服务占8.31亿元∟,同比增长189%〇,住宅业务与商企业务收入比例约为2:1♀。

2018年10月□,万科物业还将“万物商企”子品牌独立出来◇△∴,专门负责商企服务业务?,截至2018年底◇⊿↑,万物商企共有项目635个♀,总管理面积3974万平方米∵♂。

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在行业规模上↑↑﹡,财报显示⌒,如今万科物业收入体量位居行业第一⊿⌒▽,其次为绿城服务、中航善达、碧桂园服务、保利物业♂♀,五家企业2018年收入总规模分别为98亿、67亿、64亿、47亿、42亿⌒。

这次合作π△∵,远不止品牌协同效应☆〇□,“首先在设施管理上┊π∟,大家不会再说你们不懂了;二是在大宗交易和租赁上∵┊,背后有一个这样的股东∵,可以同步提供服务;三是国际客户到中国来∵⊿?,他们可以直接介绍过来﹡┊▽。”朱保全说♀π。

朱保全回忆□﹡,最开始去投标(设施管理)的时候?,我们投标的价值是别人的好几倍;万科此前做写字楼物业管理时⊙,也一直没有像租赁、大宗交易这样的配套资产服务△◇。

朱保全透露?♂,谈判时间超过了1年∵∴△,两家公司的财务语言存在不同∟⌒⊿,比如包干制和酬金制的差异□,“现在都调到一致了↑。”

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